mardi 22 septembre 2015

L'offre et la demande a Pattaya

              Un classique



  Nous pouvons souvent lire sur le net de la part de personnes (surement très qualifies dans l'immobilier ...) des phrases du genre : Tres cher, il y a moins cher, a Pattaya tout est a vendre, ça n'est pas dur de trouver une location, tout est louable... 

Je rigole souvent derrière mon clavier de tout ses dires et remarques car elles ne sont jamais justifiées ou expliquées par rapport a quoi.

Je souhaite repréciser encore certaines choses une fois de plus avec des faits facilement vérifiable par vous même.

En Thaïlande, les agents conseillent un prix au vendeurs (bases sur le prix du m2 dans l'immeuble, par rapport aux autres condos dans celui-ci a vendre, au prix d'achats et de la valeur du terrain au cadastre). Commission pour l'agence et l'agent incluse. Il est vrai que certains condos sont au dessus du prix du marche, mais soyez patients, l'agent immobilier fera entendre raison au vendeur, ou le vendeur comprendra de lui même lorsqu'il en aura assez d'attendre. Les agents se rémunèrent par les propriétaires, pour une vente, une location ou par le promoteur immobilier directement si il s'agit d'un appartement sur plan. Pas de frais d'agence pour ceux qui veulent louer ou acheter.
De plus, les prix sont affiches en Thaï baht, pas en Euro. Le taux de l'euro varie et les propriétaires n'en tiendront jamais compte car un acheteur peut être américain ou chinois et utilise forcement d'autres devises. En résume, imaginons un appartement 1 200 000 THB, soit aujourd'hui (06/07/15) avec un change de 37.43 a une valeur de 32 000 Euros. L’année dernière il valait toujours 1 200 000, mais le taux de change était de 44.5 donc l'appartement valait un peu moins de 27 000 Euros. au moins de février 2015, l'euro était a 34 soit l'appartement a 35 300 Euros. 

L'appartement est il cher ? Non ! Il est au prix, c est juste l'euro qui ne valait pas grand chose. Ou alors il serait plus juste de dire : il est cher pour moi car ma devise monétaire a perdu de ça valeur, mais l'appartement est au bon prix.
L'ideal est de trouver le bon moment, mais c'est difficilement prévisible...


Il est également possible de lire qu'a Pattaya tout est a vendre et tout est a louer ... bon courage ... pour trouver le bon bien. Il est vrai que le commerce immobilier est important a Pattaya. Il suffit simplement de se rendre tout les jours au Land Office (cadastre) ou transit toute les transactions pour le voir.
En revanche, il faut savoir qu'il n'y a pas d’exclusivité en Thaïlande sur les biens. Donc imaginez que vous ayez mis votre bien a louer ou vendre dans une centaine d'agences ( qui elles mêmes payent des sites "OnLine" autres que les leurs). Si une transaction se fait par l'une d'elle, disons 1 mois après, allez vous prendre la peine d’appeler toute les agences pour leur préciser que votre bien est vendu/loue ? Evidemment que non.
C'est un problème que les agences rencontrent très souvent ici. Nous sommes sur d'avoir un bien a vendre, l'affichons partout et il s’avère qu il est vendu depuis 1 mois. Cela arrive tout les jours, dans toute les agences. Pour la location, c est pire.
Rajoutons a cela les exigences particulières des personnes, leurs goûts, ainsi que leur budget, ce n'est pas si facile de trouver le bon bien, je parle d’expérience. Beaucoup d'agences ont d'ailleurs des accords entre elles pour essayer de trouver le bien au client.
On peut trouver des studios a louer pour 20 000 Bahts par mois et d'autres a 3500 Bahts, ce ne sont pas les mêmes prestations, emplacements et voisinages évidemment.


Néanmoins, et malgré le fait de la baisse du Rouble et de l'Euro qui a engendré un gros ralentissement des constructions, voir l'annulation de certains projets, il est vrai que l'offre reste supérieure a la demande, et le nier serait un mensonge. Pattaya ayant beaucoup de projets de développement et de resale (voir resale), il faudra quand même attendre 1 année ou 2 avant une grosse reprise (hors saison).

 Mais je tient a préciser un point qui est facilement constatable et pourquoi il est difficile de trouver de bon biens immobilier pour les agents.

Avez vous remarqué la superficie de ces fameuses unités qui sont a louer ou a revendre a des prix assez bas ? Certaines sont des 1 bedroom (2 pièces) de 27 m2 !!! Pour rappel, en plus de ça, en Thaïlande, tout est pris en compte dans le métrage, même la salle de bains et le balcon). Certes, l'agencement est très bien fait, mais je trouve que c'est assez petit quand même. (C'est mon avis personnel et n'engage que moi).

   Beaucoup de promoteurs font de petites unités pour amortir et tirer un meilleur profit de leurs projets.  Je pense sincèrement (toujours un avis personnel) qu'une petite unité comme ça n'est valable que pour faire du locatif et uniquement si elle est bien placée (donc très proches de toute les commodités et du centre attractif de Pattaya).
 Par déduction, dans le futur, il y aura beaucoup d'offres de petites unités comme ça, difficilement revendable et les biens les plus spacieux seront forcement plus recherché, et leurs prix monteront. 

Donc logiquement toujours plus d'offres que de demande même si cela ne sera pas en adéquation. 


Exemple :


Offre : petites unités / Emplacement loin des commodités / vue "sur une autre tour"
Demande : espace de vie confortable / bon emplacement / vue agréable



Donc en résumé pour savoir si vous faites un bon achat, regardez bien le prix du m2 en Thai baht, la localisation, et surtout la superficie. Il existe encore a Pattaya des studios de 57 m2 a 1000-1500 Euros le m2 . Plus l'emplacement et la superficie est grande, plus cela reste une valeur sure (avec l'emplacement évidement).

offre et demande à Pattaya
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Olivier B.