mardi 27 octobre 2015
vendredi 16 octobre 2015
Legal bases in Thailand
Namely about
Business creation
The majority of commercial properties are rented unless it owns the walls of the building. Rent is usually revised upwards every 3 years. Sometime a "key money" is requested to reconduct the lease. This is illegal but the practice is common.
For a Thai company, it must be composed of one or more Thai associates who must have 51% of the shares and 49% for the foreigner. You can put yourself manager director with the signing authority.
Buying a land
A foreigner can not own land in Thailand. In contrast, a Thai company, yes.
Buying a home
2 ways, one is to buy the house, owning it on a land whose is not yours. So 30-year lease renewable 3 times. after 90 years, all that is on the land up to the owner of it.
Either we buy under cover of a Thai society, but obviously, it have to pay taxes annually (about 15 000 THB). Fo a house example, click here
Buying a condominium
There are 2 quotas. The Foreign ownership is reserved to us as a foreigner and Thai ownership for Thais (individual or corporate). The first is about 10% higher than the second but easier to resell. We are supposed to live there.
The second is cheaper, but the company will have to pay annual fees. However, it is more "legal" to rent it later, the company exercising for this reason. For a condo example click here
Power of attorney
In case of absence abroad, it is sometimes necessary to have recourse to sell his property. The power of attorney is quite tricky. Most of time, it is requested that it be made to a person of the same family with the same name. Also a copy of the visa period when purchasing certified by the Thai consulate or embassy of the country where one resides. And of course the letter of attorney certified by notary on the sale of the apartment, sometimes also asked to be certified by immigration in Thailand as also the copy of the family register and passports concerned. Everything must be sent within three weeks because certifications are only valid one month.
The easiest way is usually to come directly on site.
wills
This part is addressed in the blog here: http://immo-thailand.blogspot.fr/2015/09/last-will-and-testament-in-thailand.html
Wedding and divorce with a Thai girlfriend
The main thing to know is that for all that is acquired after wedding with his partner Thai, 50% would come back to him/her in case of divorce. No matter where the money comes from.
Last thing, legal language is Thai and the English is tolerated.
Remember that the information and advice do not replace those of a lawyer there. In addition, laws often change in Thailand and it is quite hard to stay constantly up to date.
I am sorry if there is some mistakes about the language, english is not my primary tongue.
Olivier B.
Les bases juridiques à savoir en thailande
A savoir en cas de ...
création de fond commerce
La majorité des fonds de commerce se loue à moins d'être propriétaire des murs. Le loyer est en général revue à la hausse tout les 3 ans. Il est de temps en tant demandé un "key money" pour renouveler le bail. Il s'agit d'un"pas de porte' a payer. Celui-ci est illégal mais la pratique est courante.
Pour une société Thai, celle-ci doit être composé d'un ou plusieurs associés Thai qui doivent posséder à eux deux 51 % des parts, et l'étranger 49 %. Vous pouvez vous mettre manager directeur avec le seul pouvoir de signature.
Achat d'un terrain
Un étranger ne peut posséder de la terre en Thaïlande. En revanche, une société Thaï, oui.
Achat d'une maison
2 façons, soit on achète la maison en étant propriétaire de celle-ci sur un terrain qui ne nous appartient pas. Donc bail de 30 ans renouvelable 3 fois. au bout de 90 ans, tout ce qui est sur le terrain revient au propriétaire de celui-ci.
Soit on achète sous couvert d'une société Thaï, mais on paye évidemment des taxes annuellement (environ 15 000 THB). Exemple de maison qui se loue ici
Achat d'un condominium
Il existe 2 quotas. Le Foreign ownership qui nous est réservé en tant qu'étranger et le Thai ownership pour les Thaïlandais (personne physique ou morale). Le premier est environ 10 % plus cher que le second mais plus facile à revendre. Nous sommes censés y résider.
Le deuxième est moins cher, mais sous couvert de société, il faudra payer les taxes annuelles. En revanche, il est plus "légal" de le louer par la suite, cette société exerçant ce pourquoi elle a été créée.
Exemple de condo ici
Pouvoir de procuration
En cas d'absence à l'étranger, il est parfois nécessaire d'y avoir recours pour vendre son bien. Le pouvoir de procuration est assez délicat. En général, il est demandé qu'il soit fait à une personne de la même famille portant le même nom. Egalement la copie du visa d'époque lors de l'achat certifié par le consulat ou l'ambassade thaïlandaise du pays ou l'on réside. Et bien sur la lettre certifié par notaire de procuration sur la vente de l'appartement, parfois aussi demandé d’être certifié par l'immigration en Thaïlande comme aussi la copie du livret de famille et des passeports des concernés. Le tout doit être envoyé en moins de 3 semaines car les certifications ne sont valables qu'un mois.
Le plus simple est en général de venir directement sur place.
Héritage et testaments
Cette partie est abordée dans le blog ici : http://immo-thailand.blogspot.fr/2015/09/les-testaments-en-thailande.html
Mariage et divorce avec une compagne Thaï
La principale chose à savoir est que pour tout ce qui est acquis après le mariage avec sa compagne Thaïlandaise, 50 % lui reviendrais en cas de divorce. Peut importe d'ou provienne les fonds.
Dernière info, la langue juridique est le Thaïlandais et l'anglais toléré. En aucun cas le français n'est considéré comme une langue de droit.
N'oubliez pas que ces informations et conseils ne remplacent pas ceux d'un avocat spécialisé sur place. De plus, les lois changent souvent en Thaïlande et il est assez dur de rester constamment a jour.
Olivier B.
mardi 13 octobre 2015
Immo-thailand Pattaya (eng&fra): Partnership links / liens partenaires
Immo-thailand Pattaya (eng&fra): Partnership links / liens partenaires: Referencement google Référencement immobilier Three Link Directory
dimanche 4 octobre 2015
Le marché immobilier thaïlandais continue d'être dominé par les investisseurs locaux
Le marché immobilier thaïlandais continue d'être dominé par les investisseurs locaux
Soutenu par les investisseurs internationaux continuent de diversifier leurs portefeuilles immobiliers, l'Asie-Pacifique a enregistré un flux régulier de capitaux internationaux, avec le chiffre d'affaires d'investissement augmentant de 9% sur un an à 13 milliards $ US dans la première moitié de 2015, selon le dernier guide d'investissement Asie-Pacifique la société de conseil immobilier CBRE.
Richard Kirke, directeur général, CBRE Capital Markets Asie-Pacifique, a déclaré: "l'immobilier de l'Asie-Pacifique continue de se démontrer fort, soutenu par ses fondamentaux. Par rapport à la volatilité des marchés boursiers mondiaux, l'APAC immobilier offre aux investisseurs des rendements ajustés au risque supérieurs ".
Les fiscalités liés à l'immobilier jouent un rôle plus important dans les marchés sélectionnés dans le but de freiner l'activité des investisseurs spéculatifs. Un certain nombre de marché ont déjà imposé des mesures préventives: En 2013, Singapour a présenté un ratio de service de la dette plus rigoureux, tandis que Hong Kong a doublé le droit de timbre sur les investissements en biens étrangers. D'autres marchés envisagent également d'introduire de nouvelles mesures fiscales. Taiwan a annoncé une nouvelle taxe sur les plus-values, à compter du 1er Janvier 2016. La taxe de luxe actuelle sera supprimée et remplacée par l'impôt sur les gains de capital, tandis que la taxe sur la valeur ajoutée de la Chine (TVA) sera élargie pour englober un plus large éventail de services liés à l'immobilier.
Ada Choi, directeur principal, CBRE Research Asie-Pacifique, a déclaré: "Au cours des dernières années, les gouvernements nationaux ont augmentés la fiscalité et les prêts sur les transactions immobilières dans le cadre de plus larges mesures de refroidissement sur les marchés intérieurs. Malgré le fardeau financier plus élevé sur l'investissement immobilier, la demande d'investissement en Asie-Pacifique reste élevée. Ces politiques devraient donc rester largement en place.
Un certain nombre d'économies émergentes, en particulier dans la région Asie du Sud, ont assoupli les restrictions sur les investissements étrangers directs dans le but d'attirer des capitaux de l'étranger pour stimuler la croissance intérieure. Ces mesures de déréglementation comprennent le fait d'autoriser la propriété étrangère complète dans des marchés comme le Vietnam et la pleine propriété de condominiums résidentiels de luxe en Indonésie, tandis que l'Inde et la Chine permettent à des politiques plus flexibles d'investissement comme l'abaissement des exigences minimales de fonds propres et l'assouplissement des normes de sortie.
"Le marché thaïlandais continue à être dominé par des investisseurs locaux en raison des restrictions sur la propriété étrangère, en particulier l'interdiction de posséder des terres des entités étrangères. À un niveau de développement, l'investissement étranger est limité aux coentreprises de bonne foi comme celles convenues entre Mitsui Fudosan et Ananda Development Co. publique, Ltd avec Mitsubishi Estate et AP (Thaïlande) Public Co., Ltd pour développer des condominiums, " a déclaré James Pitchon, Directeur exécutif - Chef de la recherche, CBRE Thaïlande.
Les investisseurs étrangers individuels peuvent acheter jusqu'à 49% en termes de surface d'un développement de condominiums, mais l'exigence que tous les fonds doivent provenir de l'étranger en tant que monnaie étrangère (prévenir efficacement les investisseurs étrangers d'emprunter localement) reste en place.
"En plus de l'urbanisation et de l'expansion rapide de la classe moyenne dans de nombreuses économies émergentes, le changement de politique de certains gouvernements à des politiques d'investissement étranger plus ouverts envoie un signal clair et positif aux investisseurs internationaux. Compte tenu de ces incitations supplémentaires, couplés avec de nombreux fonds mondiaux qui reste encore relativement sous-pondération en APAC, il n'est pas surprenant que les capitaux 'immobilier sont à un niveau record ", a déclaré M. Kirke.
Avec plus de mesures de relaxation à venir, il est prévu d'avoir une réduction notable des obstacles à l'entrée sur le marché pour les investissements directs étrangers dans les années à venir. Néanmoins, les investisseurs doivent être conscients des restrictions nationales sur le rapatriement de capitaux et la volatilité des devises et de planifier en conséquence.
(Source: CBRE Thailand & Pattaya mail)
04/10/2015
Thai market continues to be dominated by local investors
Thai market continues to be dominated by local investors
Supported by international investors continuing to diversify their real estate portfolios, Asia Pacific has recorded a steady flow of international capital, with investment turnover increasing by 9% year on year to US$13 billion in the first half of 2015 according to real estate advisory company CBRE’s latest Asia Pacific Investment Guide.
Richard Kirke, Managing Director, CBRE Capital Markets Asia Pacific, said, “Asia Pacific’s real estate is continuing to demonstrate strong, sustained fundamentals. Relative to the volatility being witnessed in global equity markets, APAC real estate provides investors with superior risk-adjusted returns.”
Real estate-related levies are playing a larger role in selected markets with the aim of curbing speculative investor activity. A number of markets have already imposed preventive measures: In 2013, Singapore introduced a more rigorous debt servicing ratio while Hong Kong doubled the stamp duty on foreign property investments. Other markets are also planning to introduce new tax measures. Taiwan has announced a new Capital Gains Tax, effective January 1, 2016. The current Luxury Tax will be abolished and replaced with the Capital Gains Tax, while China’s Value Added Tax (VAT) will be widened to encompass a broader range of real estate-related services.
Ada Choi, Senior Director, CBRE Research Asia Pacific, commented: “In recent years, national governments have increased taxation and tightened lending on property transactions as part of wider cooling measures in domestic markets. Despite the higher financial burden on real estate investment, the investment demand in Asia Pacific remains high. These policies are therefore expected to largely remain in place.
“We’re also seeing more investors showing a preference for core assets—which require lower leverage ratios—and being backed by international and regional institutional capital. As a result, they are less affected by the limitations on leveraging and the higher transaction costs which are aimed at dampening speculation,” Ms Choi added.
Conversely, a number of emerging economies, particularly in the Southeast Asian region, have relaxed restrictions on foreign direct investments in a bid to attract overseas capital to boost domestic growth. Deregulation measures include permitting full foreign ownership of properties in markets like Vietnam and full ownership of luxury residential condominiums in Indonesia, whereas India and China are allowing for more flexible investment policies such as lowering minimum capital requirements and the easing of exit norms.
“The Thai market continues to be dominated by local investors because of the restrictions on foreign ownership, specifically the prohibition on foreign entities owning land. At a developer level, foreign investment is restricted to bona fide joint ventures such as these agreed between Mitsui Fudosan and Ananda Development Public Co., Ltd. along with Mitsubishi Estate and AP (Thailand) Public Co., Ltd. to develop condominiums,” said James Pitchon, Executive Director – Head of Research, CBRE Thailand.
Individual foreign investors can buy up to 49% in area terms of a condominium development, but the requirement that all funds must come in from overseas as foreign currency (effectively preventing foreign investors from borrowing locally) remains in place.
“In addition to the ongoing urbanization and rapidly expanding middle class in many emerging economies, the policy shift of some governments to more open foreign investment policies sends a clear and positive signal to international investors. Given these additional incentives, coupled with many global funds still being relatively underweight in APAC, it is not surprising that capital seeking real estate is at record levels,” said Mr Kirke.
With more forthcoming relaxation measures expected, it is anticipated that there will be a notable reduction of barriers to market entry for foreign direct investments in the coming years. Nevertheless, investors should be mindful of domestic restrictions on capital repatriation and currency volatility and plan accordingly.
(Source: CBRE Thailand & Pattaya Mail)
04/10/2015
samedi 26 septembre 2015
commentaires fréquents -> réponses pensées mais pas souvent données par courtoisie sur FB
Merci de lire ceci avant tout commentaire
Information a prendre sur les prix affiches des annonces immobilières sur plusieurs groupes et surtout sur les commentaires de certains en dessous
Sur certains post immobilier, je constate souvent des commentaires (bizarrement uniquement de la part de francophone) du genre : Trop cher ..., ; il y a moins cher... on peut avoir un maison pour ce prix la ... ; ect ect ... TOUJOURS sans justification ou explication de leur commentaire. J’évite en général de répondre quand les gens semblent "tout savoir mieux que vous", créer un débat inutile et non productif. Je fais ce post aujourd'hui pour répondre a ces commentaires, du moins expliquez les réponses que j'aurais donné ...
Exemple de commentaire avec la réponse que je donnerai :
Commentaire : C est trop cher !
Réponse : Par rapport a quoi ? vous voulez dire pas dans votre budget ? par rapport a l' Issan ? au Cambodge ou a l'Espagne ? Par rapport au taux de change de votre monnaie ?, au prix du m2 ?, a l'emplacement ? par rapport a un autre bien immobilier sur pattaya ?, par rapport aux prestations ? par rapport aux annees 2010 ? merci de presicer ...
Commentaire : On peut s'acheter une maison pour le prix de cet appartement
Réponse : Oui, tout dépend de l'emplacement. Il est vrai que certains appartements a Pattaya valent le prix d'une énorme maison en Issan ou une petite dans certains coins reculés de France.J'ai moi même un studio a Nice de 36 m2, si je le revend, je peut m'acheter une maison dans le Lubéron, mais je n'ai pas envie d'aller vivre la bas ... (je n'ai rien contre le Lubéron). Le prix d'un appartement avec une vue a 180 degrés sur la mer et plus cher que certaines maisons a Pattaya, en effet.
Commentaire : 730 000 euros la villa ? mais c est les prix de la France ou même plus cher !
Réponse : Oui, même si cela dépend ou comme toujours.Mais si on prend tout les paramètres en contre. La villa de luxe fait 8 chambres, large piscine, 1000 m2 de terrain, 100 mètres de la plage dans un village sécurisé et proche de tout sur un terrain qui vaut a lui seul, de nos jours, 630 000 Euros évalué par le cadastre. Même en France, si vous vendez en dessous du prix du marche, vous aurez le fisc qui viendra taper a votre porte. On trouve évidemment des villas moins cher a Pattaya, mais pas au même endroit, et sans les mêmes caractéristiques ...
Commentaire : 3 Mil le 2 pièces de 64 m2 ? j'ai acheté le mien 2 Mil
Réponse : d'accord, mais ou ? combien de m2 ? il y a combien de temps ?Il y a encore 5 / 6 ans, on pouvais acheter pour 3 mil des 2 pieces de 90 m2. Aujourd'hui, même sur plan avec livraison dans 2 ans , certains 2 pièces font 2,7 Mil thb et font une superficie de 26 m2 ...
Commentaire : Moi je viens d'acheter au même endroit pour 200 000 thb de moins !
Réponse : Eh bien monsieur, bonne affaire, gardez l'info pour vous car vous savez maintenant qu elle vaut 200 000 thb de plus que vous l'avez acheté !
Commentaire : Moi je n’achète pas je loue car je ne serais jamais propriétaire a 100 %
Réponse : Si si vous pouvez, merci de vous renseigner avant de commenter ... Si vous voulez louer a long terme et ne pas acheter, ce n est pas un problème je ne vais pas vous pousser a l'achat et peut même vous faire des propositions.
Commentaire : Pattaya j'aime pas, a Chang Mai c'est moins cher et mieux
Réponse : Heu ... je ne sais pas trop quoi répondre a vrai dire ... Si ce n'est que c'est votre opinion personnelle ...
Commentaire : Pattaya, on voit que tout est a vendre !
Réponse : Alors la, c est un peut délicat. Oui et non. En effet, on voit beaucoup d'annonces, mais beaucoup sont obsolètes due au fait qu'il n'y a a pas d'exclusivité inter-agence. Celles ci ne communiquant pas entre elles lorsqu'un bien qu'elles ont en commun est vendu, on se retrouve facilement avec la même annonce chez une dizaine d'agence alors que le bien immobilier est vendu depuis déja 6 mois.
De plus, si vous faites attention, ce sont toujours les mêmes types de biens a vendre. 1 bedroom, 24 m2 ... et etc. Bref des cages a poules qui se revendront que très difficilement. Fautes aux promoteurs car ils en ont construit énormément des comme ça.
Voila, il en a quelques autres que je n'ai plus en tête mais c était un petit coup de gueule personnel smile emoticon
Merci de prendre en compte également pour les prix l'offre et la demande, la vue, ainsi que le taux de change .... Les transactions se font en bath, et les acheteurs et vendeurs n'ont pas forcément leur revenu en euros. Un propriétaire ne tiendra pas forcément en compte du cours de l'euro ou du rouble pour fixer ou négocier son prix. Ex : un appartement de 2 Mil de Baht vaudra peut etre toujourrs 2 Mil de Baht 1 an apres, mais peut etre moins cher ou plus cher pour un investissement en Euro. J’espère n'avoir choqué personne
Olivier B.
mercredi 23 septembre 2015
Les investisseurs immobilier chinois affluent en masse en Thaïlande
Dernières nouvelles chinoises
Selon l'Indice d'intention d'achat chinoise de Juwai.com (équivalent chinois de Google) pour la Thaïlande, le désir par les Chinois d'acheter une propriété en Thaïlande a surpassé celle des pays plus grands.
Au cours de la dernière année, l'indice Thai a grimpé de 180 %. Par comparaison, l'indice combiné d'intention d'achat pour les cinq pays les plus populaires auprès des acheteurs chinois au deuxième trimestre de 2015 (aux États-Unis, l'Australie, le Royaume-Uni, Canada, Nouvelle-Zélande) a augmenté de seulement 37 %.
Sur une base trimestrielle, l'indice d' intention d'achat Thai est en hausse de 51 %, beaucoup mieux que la baisse de 1 % dans les cinq premiers pays en moyenne.
Le prix moyen des acheteurs chinois se renseigner sur en Thaïlande a également augmenté sensiblement, de 39 % par rapport au trimestre précédent et de 111 % sur l'année antérieure, à un nouveau sommet de 611 062 $.
Le PDG de Juwai.com Andrew Taylor dit, "les acheteurs chinois profitent de leur monnaie forte et de la proximité de la Thaïlande pour investir dans des maisons de vacances et des placements immobilier. Au cours des cinq dernières années, le renminbi a gagné 19 % sur le Baht.
Les Hommes d'affaires chinois ayant des intérêts commerciaux en Thaïlande ont étés parmi les premiers acheteurs de l'immobilier résidentiel local. Maintenant, vous pouvez voir les vacanciers et les investisseurs qui rejoignent leurs rangs.
Les principales destinations en Thaïlande sont Pattaya, Koh Samui, Phuket, Chiang Mai et Bangkok.
La Thaïlande pourrait grandement profiter de l'augmentation massive d'investissements projetée par les Chinois pour l'immobilier international dans la décennie à venir. Cette augmentation pourrait facilement devancer d'autres pays qui sont actuellement plus populaire auprès des acheteurs chinois.
En cette période, la Thaïlande a progressé du 10e pays le plus populaire auprès des acheteurs chinois à la 9e. place"
Article daté du 13/03/15
source : http://www.worldpropertyjournal.com/
Chinese Investors Flocking to Thailand Property Deals
Lest news from China
According to Juwai.com's Chinese Purchasing Intent Index for Thailand, the desire by Chinese to buy property in Thailand has outperformed that of larger countries.
Over the past year the Thai Index has soared 180 %. By comparison, the combined Purchasing Intent Index for the five most popular countries with Chinese buyers in the second quarter of 2015 (the US, Australia, the UK, Canada, New Zealand) rose just 37 %.
On a quarterly basis, the Thai Purchasing Intent Index is up 51 %, much better than the 1 % drop in the top five countries average.
The average price Chinese buyers inquire about in Thailand has also increased substantially, by 39 % over the prior quarter and by 111 % over the prior year, to a new high of $611,062.
Juwai.com CEO Andrew Taylor says, "Chinese buyers are taking advantage of their strong currency and proximity to Thailand to invest in vacation homes and investment properties. Over the past five years, the Renminbi has gained 19 % on the Baht.
"Chinese businessmen with commercial interests in Thailand were among the first buyers of local residential real estate. Now, you see vacationers and investors joining their ranks.
"The top destinations in Thailand are Pattaya, Koh Samui, Phuket, Chiang Mai and Bangkok.
"Thailand could greatly profit from the projected massive increase of Chinese international property investment in the coming decade. It could easily displace other countries that are currently more popular with Chinese buyers.
"In this period, Thailand has advanced from the 10th most popular country with Chinese buyers to the 9th."
Article dated from 13/08/2015
source : http://www.worldpropertyjournal.com/
mardi 22 septembre 2015
Pattaya real estate market collapse ?
Personnal opinion
It is common knowledge that the current situation with regards market exchange rates for foreign currency against the strong Thai Baht, especially for the Russian Ruble, has had an adverse affect on property investment throughout Thailand.
However, rather than thinking it is all doom and gloom let us consider the actions being taken by various authorities to ensure that Pattaya remains the number one tourist destination in Thailand and ultimately the reason why investing in property in our City does remain a viable option.
Pattaya is ideally located 147 km from downtown Bangkok and only 90 minutes by car from Suvarnabhumi Airport and discussions are under way to increase the capacity at nearby U-Tapao airport for international travelers in 2017. Plans have also been agreed to construct a fast track train service directly from Bangkok to Pattaya which will reduce the transfer time down to a mere 35 minutes.
Situated on the Gulf of Thailand, Pattaya provides a wonderful all year round climate and the warmth given by the Thai people is something to behold. The delicious Thai and International cuisine, along with the re-known multicultural atmosphere, ensures that everyone has unforgettable memories.
The Mayor, Mr. Itthipol Khunplome aims to make Pattaya the number one destination within Southeast Asia and is at the forefront of ideas to increase future visitors. The beaches are considerably cleaner now and the police have been instructed to increase security everywhere which is certainly a positive way to make visitors feel more welcome. He wishes to promote an annual qualifier for the World Jet Ski Championship and has the ambitious plan of hosting Formula 1 racing of Thailand and has made a formal application to do so.
Obviously all of the above measures will assist the property market, but what else should be taken into account when considering property investments in Pattaya? Firstly, it should be noted that the nearby industrial areas alone account for almost 30% of National GDP. The completion of the fast train to Bangkok will encourage people employed there to consider Pattaya as being a luxury suburb of the capitol city and a means of escaping the hustle and bustle in the evenings and weekend.
China accounts for the largest number of tourists in Thailand and the opening of ASEAN later this year can only increase both tourists and investors from other neighboring countries. Also keep in mind that the Russian Ruble rises and the Thai Baht goes down right now, which will inevitably affect the market. And after all Thailand remains in the 'Top 10' destinations in the world for living, isn't it ?
Always remember that with any property investment in Thailand that it is advisable to utilize the professional skills of a reputable real estate agent.
Olivier B.
Un Resale ? Quel avantage ?
Qu'appelons nous en anglais un "resale" ?
Avant toute chose, connaitre les 3 differences entre ces types de biens
Un appartement "Ready to move in" ou quelque fois appele "second Hand" . Il s'agit d'un appartement ayand deja appartenu a quelqu'un que vous pouvez visiter normalement.
Un appartement "OFF PLAN". Il s'git d'un appartement que l'on achete sur plan, avec des mensualites et qui sera disponible et fini apres 1 annee minimum. On achete cet appartement au promoteur immobilier directement par soi-meme ou via une agence immobiliere (recommandee). Il n'y a pas de frais pour un acheteur en Thailande.
Un appartement "resale" est en fait l'appartement d'une personne qui a achete un bien sur plan bien avant sa construction et qui decide de le revendre. En Thailande, il n'y a pas de duree legale d'attente avant une revente, ni de taxe sur la plu value. Generalement, ces ventes se font dans les 6 mois avant la livraison des projets.
Alors quels sont les avantages ? Tout simplement plusieurs. Il faut savoir que pour un "ready to move in", une taxe doit etre percue au Land office (cadastre), generalement a partage 50/50 entre l'acheteur et le vendeur. Elle se situe aux alentours de 6.3% du prix de vente. Pour un off plan, c est une taxe du promoteur qui varie entre 1 et 2 %.
Donc en general, une personne qui a achete un OFF PLAN il y a 2 ans pour 1 Mil THB, la meme unite est vendu a ce jour 2.2 Mil THB par le promoteur et sera livre dans 6 mois (a la livraison, elle prendra surement 150 000 THB de value). Il arrive donc que la personne revande son unite pour 1.8 Mil THB, partage les frais du promoteur pour les changements de noms sur les contracts (2%) et fasse une plu value. Tout le monde y gagne ! Certaine fois, les personnes revendent leurs contracts suite a chute du taux de change de leur monaie et les mensualites qui sont en Thai Baht devienent plus cher pour eux.
Donc l'avantage pour le nouvel acheteur de cet unite "Resale" sera d'avoir paye son appartement moins cher que si il passait directement par le promoteur, de n'attendre son unite que 6 mois, de pouvoir faire une plu value directement, et d'avoir a la livraison le titre de propriete directement a son nom.https://www.facebook.com/notes/immo-thailand/un-resale-quel-avantage-/1548862708688346
Immobilier en Thailande, les bases a savoir, les différences avec la France
Ce qu'il faut savoir
Il se trouve que la Thaïlande est très attractive en matière d'immobilier. Les taux de change monétaires fluctuant souvent, il est parfois même possible d'en tirer profit. Voici quelques points a éclaircir car nombreux sont les personnes qui ne connaissent pas les différences avec l'Europe et la France. Je vais parler des des différences avec la France car malheureusement, je ne connais pas bien l'immobilier en Suisse, Belgique et autres pays francophones, Je m'en excuse d'avance.
La première chose a savoir, c’est que le service d’une agence immobilière ou d’un broker immobilier (agent freelance) est entièrement gratuit, que ce soit pour un achat ou une location. Les agents et agences se rémunèrent par une rétro commission versée par le propriétaire.
Il est possible de passer sans agence en négociant directement avec le propriétaire mais … dans ce cas la, bon courage … Nombreux sont ceux qui se sont fait avoir. La procédure est compliquée et seulement juste tolérée en anglais. Il faut la maîtriser ainsi que connaitre le prix du marché. La dernière histoire que j’ai entendu est celle d’un Français qui a acheté (donc tout seul) un appartement a un autre français (le second étant déjà expatrie depuis un moment) un peu près 60 % de plus que son prix marché. Le vendeur a fixe son prix, l’acheteur a dit oui, donc pas d’escroquerie. Juste un propriétaire qui a trouvé un acheteur avec probablement un surplus d’argent a donner …
1. LOCATIONS
En Thaïlande, la loi est pro-propriétaire. Il y a pour les condos et maison plusieurs contrat de locations. Entre 1 et 3 mois, 6 mois et 1 an(il peut y avoir des contrat a la semaine en pleine saison également). En général, il faut payer un deposit (caution) de 1 ou 2 mois au propriétaire ou a l’agence et parfois 1 ou 2 mois d’avance aussi pour les contrats de 1 an. Contrairement a la France, il n’y a pas de frais d’agence ni de justificatif de salaire a avoir et il suffit seulement de son passeport pour louer. Le propriétaire devra en revanche verser une commission a l’agence basée sur la durée du contrat.
Question : Que faire si mon locataire décide de ne pas payer ou ne respecte pas la durée de son contrat ?
En France, pas d’expulsion durant l hiver, également une procédure très coûteuse et longue si vous avez a faire a des squatteurs (J’ai faillie en faire les frais moi même a Nice).
En Thaïlande, la première chose est évidement de garder la caution si le locataire ne respecte pas son contrat. De plus, avec la photocopie du passeport, vous avez son nom. Un simple petit coup de téléphone a la police (qui évidemment vous demandera une petite “indemnité “ pour accélérer les choses) et votre locataire récalcitrant sera dehors. En cas de fuite de celui ci, si l’indemnité et un peu plus grande ( a calculer et voir si c est utile par rapport au prix de sa location) et il ne sera pas possible pour celui-ci de sortir du pays sans rencontrer des problèmes.
2. ACHATS
Pour un achat en Thaïlande, il faut déjà savoir que nous pouvons acheter a notre nom un appartement. 51 % des logements d’une résidence sont réservés a des noms Thaï (personnes physique ou morale) et 49 % des logement restants sont accessibles aux étranger.
Donc dans une résidence de 100 logements, 51 appartement seront pour des thaïlandais ou pour des étrangers qui les achètent en société Thaï et 49 logements seront accessibles en nom propre pour toute les nationalités.
Ensuite, une fois l’appartement et accord trouve, il faudra transférer les fonds sur un compte thaïlandais. Une agence vous en ouvre un assez facilement à votre nom. Le transfert de votre banque en Europe prend environ 5 jours. Il vous sera demander de remplir un formulaire (Thor Thor 3) qui est très important. Dessus, il y aura le montant du transfert et la raison de celui ci (achat de l’appartement x dans la résidence x ). Ce formulaire vous permettra de de rapatrier votre argent Europe si vous décidez de vendre celui-ci ultérieurement.
Il n’y a pas de notaire en Thaïlande mais le Land Office (cadastre) a qui il faut payer une taxe. Elle est d’environ 6.3 % du prix de vente (je dit environ car elle est calculée sur l'ancienneté de l’immeuble et de la possession de l’appartement par le dernier propriétaire également), Cette taxe est souvent partagée entre l’acheteur et le vendeur 50/50. Ce n’est pas une généralité mais un accord entre eux. La taxe payée vous permettra de poser votre nom sur l’acte de propriété.
En cas d’achat d’appartement sur plan ( OFF PLAN), ou d'un "RESALE" (plus d'infos sur les resales ici) la taxe se situe entre 1 et 2 % a livraison et l’on peut directement payer au promoteur immobilier depuis l'Europe. Une agence de la région connait déjà les promoteurs de valeur sure.
La loi est un peu différente pour les maisons et pour les terrains, je conseille e se renseigner auprès d’un professionnel. La Thaïlande va bientôt mettre des impôts fonciers, mais ceux ci seront très léger. Les taux se trouvent facilement sur internet. Il n’y a toujours pas de droits de succession, mais je conseille néanmoins de faire un testaments ici et de mettre son bien dedans afin de faciliter la procédure qui peut devenir longue et coûteuse pour la famille.
Question : L’achat d’un appartement permet il d’obtenir un visa ?
Oui et non. Un investissement immobilier de 10 Million de baht permet d’obtenir un visa d'1 an.
Pour un visa retraite, il faut justifier d un certain revenue mensuel par nationalité ou d’une certaine somme sur son compte en banque. Néanmoins, posséder un condominium reste un avantage. C est a dire que la valeur de votre bien immobilier pourra justifier que le capital demande pour l’obtention du visa retraite et déjà en Thaïlande.
Question : Faut il déclarer a son pays la possession d’un appartement en Thaïlande ?
En théorie, oui …
3.VENTE
La vente est assez simple en Thaïlande. Tout dépend le le prix, le type d’appartement et son emplacement. Attention à ne pas fixer son prix par rapport a l’euro mais bien par rapport au prix du marché en Thaï Baht. En effet, En Thaïlande, les acheteurs potentiels viennent du monde entier et ne tiennent pas forcément compte de l’euro.
Passer par une agence engendrera une commission a payer a celle-ci mais elle s’assurera de bien prendre une caution avant la signature et d’aider l’acheteur pour pour les démarches afin de conclure la vente. Elle varie de 3 % a 10 % selon l’endroit en Thaïlande. L’équation est ensuite simple : un bon prix de vente incluant une bonne commission pour les agences accélérera les ventes. Il n’y pas d'exclusivité en Thaïlande avec une seule agence. Libre à vous (et je le conseille) d’afficher votre bien dans plusieurs. Egalement, plus la commission et grande, plus les agences n'hésiterons pas à partager la vente avec d’autres pour vendre le bien immobilier au plus vite. Ceci étant le but principal..
Question : Comment vendre mon bien de Thaïlande si je suis en France ?
Un pouvoir de procuration est nécessaire. Mais la démarche est compliquée et demande une quantité de papier qu'il est parfois difficile d’obtenir (visa de l’époque lors de l’achat, etc etc …, et tout doit être certifié par l’ambassade ou le consulat de Thaïlande le plus proche dans votre pays :). Le plus simple et rapide est de faire un aller-retour en Thaïlande avec tout les documents
J’espère que cet article a répondu a certaines de vos questions, n’hésitez pas a me contacter si vous avez besoin de plus de renseignements, plus particulièrement pour la region de Pattaya.
Olivier B.
Olivier.immothai@gmail.com
Can I get a Thailand bank loan?
About a bank loan
The Thai government and also the banks in Thailand are not keen to give loans to
foreigners who want to buy a property in their country.
The only official finance is onlyavailable when you are going to buy a condominium in FREEHOLD.
That can be done througheither the Bangkok Bank’s Singapore Branch or the United Overseas Bank of Singapore
(UOB). Keep in mind that it is a long and difficult procedure to follow and you will have to fulfill many requirements. Several large companies have seen this opportunity and came to Thailand to provide condominium another loans but at very high interest rates.
The kind of loans you can get is when you buy from developers who are financially strong enough to let you pay in installments over a period they offer you. If the agent can interact with the seller, even it if it a private person who want to resell his property,it is possible to work out a perfect payment plan for you and the seller agreed. You also could call it some kind of loan. In that case, the official owner’s documents like the so called chanotte title will stay in the sellers name until you have paid the full amount. Price and the payment schedules broken down into something legible and will be incorporated into a purchase contract you can sign in a flash, with the back up from the agent and if needed by the lawyer. Keep in mind that you can lose the property completely if you not follow the strict payment plan.
You could buy on a Thai name as the Thai cicizen who works for many years and can proove a steady income can get a loan from the Thai banks. But keep in mind that if the relationship strands, you can not reclaim the property you paid for and will lose it also.So indeed, If the buyer is going to have a Thai wife and put it in her name, then she could get a mortgage but you know the risk when the realationship ends. And to end with good news, if the loan is in a excisting Ltd company name and the company can show many years of income and financial stability such as owning properties, the loan can be aproved by several Thai banks.
The answer on the question if you can get a loan is YES but at high interested rates from private companies and with risk losing the property if the payments are to late and it is not advisable to do that.
Les testaments en Thailande
Apres sa mort
Un testament est un document juridique dans lequel vous exprimer votre volonté sur la distribution de votre patrimoine à votre décès, ainsi que sur certains autres points, notamment vos funérailles.
Si vous habitez la Thaïlande, vous avez probablement des biens au royaume du sourire. La mort étant une étape incontournable, il est important de préparer un testament pour choisir vos héritiers. Un testament peut aussi vous faire sauvez de l’argent en faisant partie d’une planification financière relative à vos biens et le transfert de ceux-ci.
Le décès sans testament en Thaïlande
En Thaïlande, comme dans la plupart des pays, "Quand une personne meurt, sa succession est dévolue aux héritiers" (Article 1599 CCCT) et ceci, peu importe le montant ou la quantité de biens que vous possédez.
Si une personne décède sans testament, C’est la Loi qui décidera qui bénéficiera de la succession du défunt, qu’on appelle « héritiers légaux ». (Article 1603 CCC).
Il existe six classes d'héritiers légaux en Thaïlande, chaque classe ayant le droit d'hériter dans l'ordre suivant: (article 1629 du Code civil et commercial "CCCT")
1. Descendants (enfants)
2. Parents
3. Frères et Sœurs de sang complet
4. Frères et Sœurs de Sang-mêlé
5. Grands-pères et grands-mères
6. Oncles et tantes
Le conjoint survivant est également un héritier légal (article 1635 CCC). Pour cela, on parle d’un mariage légal et enregistré.
Lorsqu’une personne meurt sans testament en Thaïlande, les héritiers légaux doivent aller à la Cour pour faire valoir leurs droits. Ils doivent prouver le décès, leurs liens familiaux, la chaîne d’héritiers pour que la Cour nomme un « administrateur testamentaire ». Les processus est plus complexe que lorsqu’un testament détermine déjà les héritiers. Dans ce dernier cas, la Cour ne fait que valider le testament.
Le décès avec testament
Il serait réconfortant de savoir qu’au moment de votre décès, vous aurai fait les formalités nécessaires pour éviter les problèmes et querelles au sein de la famille et des proches. Un testament vous permet de choisir vos héritiers ("légataires") et décrit clairement vos dernières volontés. Un testament bien fait est une garantie que vos volontés seront respectées. Il assurera également que votre succession se règle beaucoup plus facilement.
Un testament peut faire beaucoup de choses pour vous:
- Vous donner une tranquillité d'esprit et une protection quant à vos dernières volontés ;
- Il divise la succession en donnant des items à vos héritiers (legs particuliers) ou donne l’ensemble vos biens (leg universel) à une ou plusieurs personnes ;
- Il nomme l'administrateur de votre succession (« administrateur » ou « exécuteur » testamentaire) ;
- Il peut élire des gardiens pour les enfants mineurs (article 1586 CCC) ;
- Il peut faire des dons en argent (héritage pécuniaires) ou par des biens (pensons aux meubles, voiture, maisons, etc.) ;
- Comprend les personnes spécifiques (enfants du conjoint, par exemple) ;
- Il peut exclure des personnes spécifiques de votre héritage (conjoint ou partenaire, des membres de la famille) ;
- Il peut décider des arrangements funéraires ;
- Etc.
Toute personne capable (capacité juridique de donner son consentement) ayant 15 ans et plus, tel que mentionné à l'article 25 de la CCCT, peut rédiger un testament valide en Thaïlande.
Il existe plusieurs formes de testaments en Thaïlande et vous pouvez choisir celle qui vous convient le mieux. Par exemple, nous parlons du testament olographe, le testament fait devant deux témoins, ou encore le testament faite devant une autorité publique.
Le testament olographe est la forme plus simple des testaments. Il ne coûte pas un sou et il peut contenir tout simplement quelques phrases. Il doit être écrit à la main, et non « tapé » (comme un ordinateur). Il doit aussi être daté et signé de votre main. Vous n'avez pas besoin de témoins. Ce type de testament peut être contesté facilement puisqu’à votre décès, vous ne serai plus là pour authentifier votre signature et vos volontés. Il n’est donc pas recommandé mais sachez que cette forme est toute à fait valide de par la Loi.
Le testament devant témoins doit être écrit par vous-même ou quelqu'un d'autre. Contrairement au testament olographe, ce dernier peut être rédigé sur ordinateur. C’est une forme très commune de testament en Thaïlande.
Le testament devant témoins doit être signé par deux personnes aptes, adultes et ces personnes doivent être conscientes que cela constitue votre testament. Au moins trois personnes, le testateur et les deux témoins, doivent signer le document. L'auteur du testament doit également être précisé selon la loi thaïlandaise.
Sachez que les testaments sont assujettis à certaines conditions qui doivent être suivies. Le non-respect de ces conditions peut entrainer le document à être déclaré nul. Il est donc préférable de consulter un spécialiste surtout qu’en Thaïlande, il n’est pas très cher de faire un testament.
Le testament fait devant une autorité publique est enregistré à l’Amphur. Il présente certains avantages liés à l'authenticité du document. Ce type de testament est probablement originaire de la distinction entre droit civil un acte authentique, un acte semi-authentique et un acte non authentique. Par conséquent, il est considéré comme le testament le plus difficile à contester en Thaïlande et s’apparente au testament fait devant « notaire ». Toutefois, un testament signé par les deux témoins est également difficile de contester s’il suit les exigences de la loi thaïlandaise. C’est pourquoi la plupart des bureaux d’avocats en Thaïlande utilisent simplement le testament devant 2 témoins, sachant que le testament enregistré à l’amphur n’apporte pratiquement aucun avantage.
Certaines ententes prénuptiales ou de mariage peuvent également inclure des clauses en cas de décès mais ceci est plutôt rare en Thaïlande.
Sachez qu’un testament peut toujours être modifié en tout temps, donc si tel est votre désir, vous pouvez rédiger un nouveau. Vous pouvez aussi faire un « codicille » qui est une modification pour modifier un testament antérieur.
Quelques bonnes raisons pour choisir un avocat thaï pour faire un testament
Un testament est un document juridique important prévoyant la distribution de votre succession. Il est donc essentiel que votre volonté soit exprimée clairement, de façon complet et sans ambiguïté.
Avec l’aide d'un avocat spécialisé dans la planification successorale et la rédaction de documents juridiques, vous éviterai les problèmes dans l'interprétation de vos dernières volontés. Votre avocat sait combien il est important de choisir les bons mots pour rédiger vos désirs en termes juridiques. Un bon avocat peut aussi vous guider en vous mentionnant des trucs, ou des aspects auxquels vous n’avez peut-être pas pensé.
Un autre avantage de choisir un avocat pour faire un testament est qu'il peut conserver l'original dans un endroit sûr, où il ne risque pas d’être perdu ou détruit. Vous devriez faire 2, voir 3 ou 4 copies de votre testament. Cela ne coûte pas plus cher et pourrait vous être utile. Vous pouvez par exemple avoir une copie pour vous, donner une copie à une personne de confiance et votre avocat peut aussi avoir une copie. Toutes ces copies sont en fait des originaux. Avec la technologie d’aujourd’hui, vous pouvez aussi faire une copie électronique et l’envoyé à des proches qui se trouvent ailleurs. Les copies sur papier auraient avantages à utiliser un papier sans acide, afin que le contenu se conservent pour une longue période. Mais il est difficile de trouver du papier « sans acide » en Thaïlande.
Le contenu de votre testament peut rester confidentiel jusqu'à votre décès si vous le désirez et comme nous l’avons mentionné auparavant, vous aurai toujours la possibilité de changer ou modifier votre testament si vous le souhaitez.
L’administrateur testamentaire
Dans votre testament, vous devez désigner une personne à titre d'administrateur de votre succession. C’est cette personne qui fera toutes les formalités pour respecter vos dernières volontés après votre décès. L’administrateur testamentaire est aussi la personne qui organisera vos funérailles. Vous pouvez ordonner à l’administrateur de faire certaines choses. Certains clients souhaitent que leurs cendres soient dispersées dans la mer, certains choisissent d'être enterré dans un cimetière chinois, certains préfèrent ne pas parler de quoi que ce soit. Si vous ne mentionnez rien, c’est l’administrateur testamentaire qui décidera.
Les testaments en Thaïlande et ailleurs
Il est important de comprendre que tous les pays ont des lois différentes. Dans certaines juridictions, il sera impossible d’écarter un conjoint ou un enfant comme héritier dans un testament. Mais sachez qu’en Thaïlande, vous avez la possibilité de nommer vos héritiez comme bon vous semble.
La clause 1667 réfère aux Thaïlandais qui font un testament à l’étranger. Il est mentionné qu’ils peuvent exprimer leurs volontés « selon la forme prescrite par la loi du pays où elle se trouvent ou selon la forme prescrite par la loi thaïlandaise ".
Un testament fait à l’étranger peut être acceptable par les tribunaux thaïlandais. Cependant, il devra passer certaines formalités. Faire un testament thaïlandais selon la Loi ici, rends les choses plus faciles, mais ceci n'est pas indispensable.
Si vous avez des actifs à l’étranger et en Thaïlande, il sera bon de faire un testament dans chaque juridiction, en faisant bien attention que chaque testament n’invalide pas un testament fait dans un autre pays. Il est possible de limiter la juridiction d’un testament, pour qu’un testament s’applique en Thaïlande seulement. C’est d’ailleurs souhaitable puisque les avocats Thaïlandais ne connaissent probablement pas les règles applicables à votre pays.
La langue
Si vous faites un testament en Thaïlande, nous vous recommandons de le faire en langue thaïe. Ceci n'est pas une obligation mais comprenez que nous sommes en Thaïlande et ceci facilitera les choses pour le futur. En effet, si ce n'est pas écrit en thaï, l'exécuteur testamentaire de la succession ou à vos héritiers pourraient avoir quelques problèmes. Un bon cabinet d'avocats devrait être en mesure de vous fournir un testament bilingue de sorte que vous pouvez comprendre le contenu de celui-ci. Une traduction en thaï à l'anglais vous coûtera entre 300 à 500 bahts par page. Une traduction française sera plus chère, probablement environ 1,000 baht par page. Si vous comprenez l’anglais, cela est suffisant puisque ce testament ne s’appliquera qu’ici.
Les terrains
Les étrangers ne sont normalement pas autorisés à posséder des terres en Thaïlande. Toutefois, un étranger peut acquérir un ou des terrains par voie d'héritage comme étant un héritier légal (article 93 du Code foncier « Land Code en anglais »). En effet, la loi permet à un étranger de se voir accorder la propriété par autorisation du ministre de l’intérieur. Dans les faits, le ministre délègue l’autorité au « land department », et ce dernier n’accorde jamais la permission aux étrangers d’hériter d’un terrain en Thaïlande. De par ce fait et la Loi, l’étranger qui hérite d’une terre en Thaïlande a un délai d'au moins 180 jours à au plus un an pour transférer ou vendre la terre à un ressortissant thaïlandais. (Voir les articles 93 à 96 du Code foncier). Si un étranger acquiert des terres par héritage comme un légataire (par le biais d'un testament) l'administrateur de la succession va disposer de la terre et donner les produits de la vente à l’étranger.
Les taxes sur l’héritage
Contrairement à de nombreux pays et jusqu'à présent (2012), il n'y a pas de taxe sur les héritages en Thaïlande. Mais le gouvernement thaïlandais pense depuis longtemps à changer cet état:
Pour éviter de payer trop de taxes sur les droits de succession, il est fréquent dans certains pays d’utiliser les systèmes légaux mise en place. On parle de faire des donations d’une personne à une autre avant la mort, ou encore de monter une fiducie (on parle de « trust » en droit anglo-saxon ce qui peut être différent). D’autres utiliseront une assurance vie pour palier à certains besoins ou encore utiliseront un mandat d’inaptitude pour gérer leurs biens ou encore le soin de leur personne en cas d’inaptitude AVANT le décès. Sachez qu’en Thaïlande, un testament ne peut pas créer de fiducie
Conclusion
Beaucoup de règles en Thaïlande ne sont pas exactement les mêmes que dans votre pays. C'est pourquoi vous devez être prudent si vous désirez que votre testament soit valide et respecte vos volontés. Il faut savoir qu’un héritier ne peut pas être témoin d’un testament. Que l’auteur d’un testament doit être écrit. Il vous serait bon de savoir que vous pouvez nommer un « contrôleur de propriété ». Si vous donnez des biens en faveur d'un mineur, et ne vous voulez pas les parents, tuteurs ou gardiens à gère ces biens, le droit thaïlandais vous permet de nommer une autre personne. En fait, il y a de multiples règles à savoir et c’est pourquoi il est bon de consulter un spécialiste.
Un avocat thaïlandais peut vous expliquer ces règles si vous êtes en mesure de communiquer avec lui. Si vous ne parlez pas Thaï, certains bureaux d’avocats possèdent du personnel qui pourra vous répondre. Il est important de vous conseiller sur ce que vous pouvez faire ou ne pas faire dans ce pays. Rappelez-vous qu’il est normalement peu coûteux de faire un testament en Thaïlande et il peut être fait rapidement. Il vous protégera et vous donnera une tranquillité d'esprit.
LAST WILL AND TESTAMENT IN THAILAND
A Will is a legal document where you express your decision as to who will inherit your wealth and what part of it will go to whom after you have deceased. If you do not draft up a Will, the law decides who gets what and the rules can be found in clause 1599 and following of the Commercial and Civil Code of Thailand (CCCT).
No matter how little or how much property you may own, you want to be sure that it is distributed to the right people after your death. In Thailand as in most countries, “When a person dies, their Estate devolves on the heirs.” (Section 1599 of the Civil and Commercial Code, “CCC”) In Thailand, if a person dies without a Will, it is down to the state to decide who will benefit from the estate of the deceased. (Statutory heirs) (Section 1603 CCC).
There are six classes of statutory heirs in Thailand, each class is entitled to inherit in the following order: (section 1629 of the Civil and Commercial Code “CCC”)
- Descendants
- Parents
- Brothers and Sisters of full blood
- Brothers and Sisters of half blood
- Grandfathers and Grandmothers
- Uncles and Aunts
The surviving spouse is also a statutory heir (Section 1635 CCC). It must be a legal and registered marriage.
It would be very comforting to know that at the time your loved ones are mourning your death, you will have done everything in your power to avoid problems. A Will lets you choose your heirs (“legatees”) and clearly outlines your last wishes. If you do not make a Will, the law in Thailand will instead determine who inherits your property. A proper Will is a guarantee that your wishes will be respected. It will also make settling your succession that much easier.
A Will can do many things for you: ·
- Gives you peace of mind and protection
- Divides the Estate (specifically) or gives all your assets to someone (general)
- Appoints Administrator of your Estate (Executors)
- Elects Guardians for underage Children (Section 1586 CCC)
- Makes gifts of money (pecuniary legacies) or items (chattels)
- Includes specific people (i.e. step children)
- Excludes specific people (i.e. spouse/partner, family members)
- Protects loved ones inheritance
Any capable person of 15 years-old and older, as mentionned in clause 25 of CCCT, can draft up a valid Will in Thailand.
There are several forms of Wills and the choice is yours. For example Holograph Wills, Wills made in front of two witnesses, and Wills made in front of a public authority.
The Holograph Will is the simpler form of Wills. It doesn’t cost a penny and it may contain simply a few sentences. It must be hand written, NOT typed (like a computer), dated and signed. You do not need witnesses.
A Will before witnesses must be written by yourself or someone else, it may also be typed, but it must be drafted before two adult capable persons and they must be aware that this constitutes your last Will and Testament. All three people, the testator and the 2 witnesses must sign the document. The writer of the Will must also be specified under Thai Law. Warning: Wills are subject to certain conditions that must be followed, and failure to respect these conditions the document may very well be declared void.
A Will made in front of a public authority is registered at the Amphur. It has certain advantages related to the authenticity of the document. This type of Will probably originates from the Civil Law distinction between an authentic Act, a semi-authentic act and a non-authentic act. Therefore, it would be considered as the most difficult Will to contest in Thailand. However, a Will made in front and signed by 2 witnesses is also difficult to contest if the Will follows the requirement of Thai Law.
Some prenuptial or marriage agreement may also include a clause in case of death. Wills can always be changed, at all times, which means that if such is your desire, you may draft up a new one.
SEVERAL GOOD REASONS FOR CHOOSING A THAI LAWYER TO MAKE A WILL
A Will is an important legal document; the settlement of your succession is based on it. It is therefore essential that the Will is well drafted, complete and free of ambiguity. In Thailand, you must be at least 15 years old to make a Will. (Clause 1703 CCC)
When you have recourse to the services of a lawyer with expertise in the planning of successions and drafting of legal documents, you can be sure that there will be no problems in the interpretation of your will. Your lawyer knows how important it is to choose the right words and he will formulate your last wishes in legal terms according to your instructions. He will also help you remember everything that should be included to make the settlement of your succession an easy task.
Another advantage to choose a lawyer to make a Will is that he will keep the original in a safe place, where it cannot be lost or destroyed. You will have a copy and you can also give another copy to a person that you trust. The content will remain confidential until your death (unless you tell someone or there is a Court order to disclose it) and you can always change or modify your Will if you wish.
About Last Will and Testament (Thai Language)
All countries have different laws. In some of them your ex-wife/husband can still make a claim on your Estate in Thailand if you don’t take legal steps to exclude them. This can be done in a Thai Will.
Section 1667 states that “In the event of a Thai subject making his Will in a foreign territory, such will may be made either according to the form prescribed by the law of the country where it is made or according to the form prescribed by Thai law.”
A legal foreign will could be acceptable in Thai Courts. However, they have to be translated and authorised by the Ministry of Foreign Affairs of Thailand. A Thai Will should make it easier but it is not essential.
If you have assets in another country, the Will dealing with your foreign assets MUST normally be valid under the laws of the country in which you are domiciled. Domicile is extremely complex and is most definitely should NOT be confused with residence. It is possible to be resident in one country and domiciled in another. If you were born in a foreign country, to change your domicile to Thai obviously involves you moving to Thailand.
If you are updating either of your Wills, be very careful that you don't inadvertently revoke one of your other Wills. If you do a new Will in Thailand, send a translation of it to whoever holds your foreign Will and ask them to confirm that your old Will in your original country is still valid if this is what you wish.
If you make a Will in Thailand, it should be in Thai language but it is not a requirement. If it is not in Thai, the executor of the Estate or your heirs might have some problems. A good law firm should be able to provide you a bilingual Will so that you can understand the content of it. A translation Thai to English will cost you between 300 to 500 baht per page. Some other languages could be more expensive (Scandinavian, Japanese, etc.).
Foreigners are normally not allowed to own land in Thailand. However, a foreigner who acquires land by inheritance AS A STATUTORY HEIR (Clause 93 of the Land Code), the ministry shall permit inheritance of the land to an alien. However, it’s rarely done and the alien will have a delay of not less than 180 days or no more than one year to transfer the land to a Thai national. (See clauses 93 to 96 of the Land Code). If a foreigner acquires Land by inheritance as a legatee (through a Will) than the administrator of the estate will dispose of the land and give the proceeds to the foreigners. We can deduct that from the land code and also from a document published by the land department, a kind of directives for these cases. (see the Thai copy here).
You may appoint a person or the administrator of your Estate to arrange your funeral. Some wish their ashes to be scattered in the sea, some chose to be buried in a Chinese cemetery, some prefer not to mention anything.
One other point to bear in mind is that your foreign Estate may be liable to Inheritance Tax in your country. So far, there is no inheritance or death tax in Thailand. But the Thai government has been thinking about changing the law for many years:
To avoid paying too much Inheritance Tax in some cases, it is common in western countries to have a clause avoiding the transfer of ownership to a heir unless this person survives the testator by 30 days.
Many rules in Thailand are not exactly the same as in your country. This is why you must be careful if you don’t want your will to be void. Do you know a witness to a Will can’t be a beneficiary? (Clause 1653 CCC) Do you know that the name of the writer of a Will (if it is not the testator) must sign his name and add the statement that he is the writer? (Clause 1671 CCC) Do you know that you can appoint a “controller of property” if you desire to dispose your property in favour of a minor, but if you don’t want the parents, guardians or custodians to manage this property? (Sections 1686 and following CCC).
A Thai lawyer can explain this to you and advise you what you can do or not do in this country. It is normally inexpensive to make a will in Thailand and it can be done quickly. It will protect you and give you peace of mind.
Inscription à :
Articles (Atom)